A diferença fundamental
A Reserva Legal é um percentual da área do imóvel que deve ser mantido com cobertura de vegetação nativa. Onde ela fica, dentro do imóvel, é em grande medida uma escolha do proprietário, sujeita a critérios de localização e à aprovação do órgão competente.
A Área de Preservação Permanente é definida pela função ecológica do lugar: margem de curso d'água, entorno de nascente, encosta acentuada, topo de morro. Não é escolhida — ela existe onde a característica física está.
Um imóvel pode ter reserva legal integralmente conservada e ainda assim ter APP ocupada irregularmente, e vice-versa. São verificações independentes.
Percentuais de Reserva Legal
O Código Florestal (Lei 12.651/2012, art. 12) fixa os percentuais conforme a localização do imóvel:
| Localização | Percentual mínimo |
|---|---|
| Amazônia Legal — área de florestas | 80% da área do imóvel |
| Amazônia Legal — área de cerrado | 35% da área do imóvel |
| Amazônia Legal — campos gerais | 20% da área do imóvel |
| Demais regiões do país | 20% da área do imóvel |
Há hipóteses específicas de redução, de cômputo de APP no cálculo da reserva legal e de dispensa em certas situações, todas condicionadas a requisitos próprios. A situação concreta de cada imóvel deve ser verificada caso a caso.
Faixas de APP em cursos d'água
Para as faixas marginais de qualquer curso d'água natural perene ou intermitente, medidas desde a borda da calha do leito regular (art. 4º):
| Largura do curso d'água | Faixa mínima de APP |
|---|---|
| Até 10 metros | 30 metros |
| De 10 a 50 metros | 50 metros |
| De 50 a 200 metros | 100 metros |
| De 200 a 600 metros | 200 metros |
| Acima de 600 metros | 500 metros |
Além das faixas marginais, são APP, entre outras: o entorno de nascentes e olhos d'água perenes, no raio de 50 metros; o entorno de lagos e lagoas naturais, com metragem conforme a situação; encostas com declividade superior a 45°; restingas; manguezais; bordas de tabuleiros e chapadas; topos de morros e montanhas conforme os critérios legais; áreas em altitude superior a 1.800 metros; e veredas, com faixa a partir do espaço permanentemente brejoso.
Áreas consolidadas: o marco de 22 de julho de 2008
O Código Florestal criou um regime de transição para áreas rurais consolidadas — ocupações preexistentes a 22 de julho de 2008. Para essas áreas, as exigências de recomposição em APP são escalonadas conforme o tamanho do imóvel em módulos fiscais, com faixas de recomposição menores que a APP integral.
Esse regime tem duas implicações práticas relevantes. Primeiro, a data importa: comprovar que a ocupação é anterior ao marco muda o tratamento aplicável, e essa comprovação costuma depender de série histórica de imagens de satélite. Segundo, o regime de transição é condicionado à inscrição no CAR e, conforme o caso, à adesão a programa de regularização ambiental.
Por que a série temporal decide. A diferença entre uma área consolidada legítima e uma supressão recente é uma data. Sensoriamento remoto com acervo histórico é o que permite estabelecer essa data com evidência verificável — em vez de depender exclusivamente da declaração das partes.
O efeito no valor e no uso
Reserva legal em déficit é um passivo com custo mensurável: recompor, permitir regeneração natural, ou compensar por meio de aquisição de Cota de Reserva Ambiental, arrendamento de área sob servidão ambiental ou doação de área em unidade de conservação pendente de regularização fundiária. Cada caminho tem custo, prazo e requisito próprios.
APP ocupada limita a atividade e pode exigir recomposição. E, do ponto de vista de crédito, a irregularidade ambiental frequentemente é impedimento antes de ser sanção: instituições financeiras condicionam a operação à regularidade ambiental do imóvel.
Por isso, em uma negociação, a pergunta útil não é "o imóvel está regular?" — é "quanto custa e quanto tempo leva para ficar regular, e quem assume esse custo?". Responder a isso exige quantificar em hectares.
Sobre este conteúdo. Material técnico de referência, elaborado pela equipe da Geomática. Não constitui orientação jurídica nem dispensa a consulta às fontes oficiais e a profissional habilitado para o caso concreto. A legislação e as bases de dados citadas podem ter sido alteradas após a data de atualização.